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《关于企业利用自有零星用地建设办公用房的实施意见(试行)》政策解读

来源:土地发展中心   发布时间:2021-07-07 16:06   浏览量:{{pvCount}}   【字体:  

  一、出台背景

  按照市委、市政府促进产业高质量发展的部署,为推动产业转型升级,扶持重点企业发展,解决中心城区土地资源紧缺和企业建设办公用房需求之间的矛盾,鼓励企业利用自有零星用地改造升级以满足办公用房需求,提高土地节约集约利用水平和城市建设品质,同时规范审批、简化流程、强化监管,我们依据新修订的《土地管理法》、省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》(闽政〔2010〕27号)等法律法规和规范性文件,结合我市实际,我们牵头制定了《关于企业利用自有零星用地建设办公用房实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)。

  二、主要内容

  《实施意见》共包括适用范围、准入条件、用地规模、税收产出要求、申请流程、审批程序、履约监管、监管要求、开竣工、违约责任、产权限制等十一个方面。主要内容如下:

  1.适用范围。福州市四城区工业园区外的企业存量用地,符合规划并纳入“三旧改造”城市更新规划,且未列入土地储备计划的,允许企业利用自有零星用地建设办公用房,土地用途调整为商务办公用地,出让年限40年。

  2.准入条件。符合以下条件之一的企业可以提出建设申请:一是市政府认定的综合型总部企业、职能型总部企业或驰名商标名单的企业;二是企业零星用地纳入政府收储(有多幅地块的企业,不符合产业定位和规划要求的按现行政策收储);三是企业持续经营20年以上,且在福州四城区纳税的。

  3.用地规模。综合考虑企业办公用房需求和城市建设景观要求,办公用房用地面积原则上不超过被收储土地面积的10%,不足10亩的按10亩核定(企业自有土地小于10亩的,按实核定),但总用地面积不超过30亩,剩余土地由政府收储。

  4.税收产出要求。按福州市四城区商服用地级别,设置单位计容建筑面积税收产出(实际入库税收)要求。其中:一级地段不低于1600元/平方米;二级地段不低于1400元/平方米;三级地段不低于1200元/平方米;四级地段不低于1000元/平方米;五级地段不低于800元/平方米;六级地段不低于600元/平方米。

  为扶持农业企业发展,税收要求可适当下浮,但不得低于上述标准的50%。

  企业承诺年税收每增加300元/平方米,用地面积可增加5亩,增加后的总用地面积不超过30亩。

  5、申请流程。为提高效率,简化申请流程、精简会审部门,由企业向所在区政府提出申请(申请单位为国企的需经国有资产管理部门同意),区政府会同市自然资源和规划局,组织土地收储和行业主管部门进行联合审查,符合准入条件的,审查结果报市政府审议。

  6、审批程序。对符合“三旧改造”条件的,市自然资源和规划局根据片区控制性详细规划修编方案,核定用地范围,拟定容积率等规划指标,并初步评估土地用途改变前后的差价款报市政府审批。批准以协议方式出让的,核发选址红线,出具规划条件,签订土地出让补充合同,缴交土地价款。

  7、履约监管。加强履约管理,明确属地政府承担履约监管职责,土地出让合同签订时,企业与所在区政府同步签订履约监管协议,明确税收要求,项目竣工后第二年起连续监管3年。监管协议应约定税收要求及违约责任,税收未达标的,允许企业按税收要求以现金补足,催缴6个月后未补足的,以房产抵偿(按重置成本和土地差价款折算成建筑面积),约定处置的楼层范围和受让单位。该部分房产在监管期间不得抵押、转让。

  8、违约责任。区政府根据监管协议,对企业履约情况进行年审,税收未达标,催缴6个月后未补足差价(含利息),经协商不同意以房产抵偿的,按协议约定通过司法途径变更产权,市不动产登记和交易中心根据法院生效文书办理变更登记。

  9、产权限制。利用零星用地改造建设的办公用房产权原则上由企业整体自持,不得分割登记、转让。

  三、政策预期效果

  1.提高集约利用水平。我市中心城区土地资源紧缺,企业利用自有存量土地改造提升建设办公用房,能提高土地开发利用强度,有力推进土地资源集约和高效、高质利用。

  2.促进营商环境优化。支持企业利用自有土地建设办公用房,满足了重点企业在中心城区建设办公楼需求,为企业转型升级提供土地要素保障,促进产业高质量发展,持续优化营商环境。

  3.提升城市建设品质。企业利用自有土地建设办公用房,综合考虑了企业办公用房需求和城市建设景观要求,通过合理控制改造用地规模,政府可收储企业剩余土地,整合周边地块成片开发,提升了城市颜值和建设品质。

  4.实现土地利用价值。企业利用自有土地改造建设办公,通过优化容积率等规划指标,提升土地价值。同时,政府通过土地用途等规划指标优化、调整,收取了土地差价款,设置企业税收产出要求,增加了税收收入,实现双赢的社会效果。

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