来源：中国国土资源报

　　当前，随着降准降息、降首付、减税、提高贷款额度、发放购房补贴等一系列刺激政策的影响，房地产销售形势出现明显好转，增速出现反转，成功走出由负转正的态势。与此同时，一线城市以及部分二线城市的土地市场走出低迷，打破历史纪录的高价地再度出现。对此，我们既要看到出现这一现象的合理性因素，同时也要正确引导社会舆论，避免市场产生误读，加剧市场波动。 

　　市场低迷中的地王是多重因素所致 

　　当前，我国房地产市场正处于调整转型之中，未来几年预计整体上将延续小幅增长乃至下行态势。尽管随着一系列刺激性政策的出台，市场销售形势有所好转，但销售回暖的基础并不牢靠，商品房的库存规模仍在持续上升，未来销售压力以及房价下降的可能性仍然较大。 

　　受高库存的深刻影响，房地产企业的土地购置意愿不高，土地市场整体显得较为低迷。2015年全年，全国房地产企业土地购置面积仅为22811万平方米，同比下降31.7%。土地购置规模和增速都创下了2001年以来的新低，这些都警示着未来房地产市场将承受着较大的下行压力。 

　　然而，在房地产市场前景不乐观和土地市场整体低迷的大背景下，个别城市的土地拍卖却出现少有的火爆局面。北京、上海、南京、杭州等多地拍出多块高价地。这是市场的正常反应，还是泡沫滋生的温床？仔细分析，这一轮地王的诞生，主要有三方面因素： 

　　土地市场供求关系的影响。房地产市场在城市间的分化局面日趋明显。在一、二线城市库存压力相对较小、风险概率较低，而三、四线城市与之相反的状况下，回归一、二线城市是大多数房企的理性选择。更多的企业面对相对有限的土地时，在激烈的竞争下地王频出也就不足为奇了。 

　　流动性过剩的冲击。2015年以来，随着宏观经济下行压力不断上升，我国的货币调控手段多次出手，频繁降准、降息，市场流动性充足。某种意义上，地王频出与其说是土地价值的上升，倒不如说是货币价值的下降。当过多的资金来追逐有限的资产时，也会带来资产价格的上涨。 

　　房企改善销售状况的策略。在房地产市场销售低迷时，房价下跌预期会让人们倾向于持币待购。单纯的降价促销用多了反而会加重这一预期。开发商寄希望于吸引眼球的地王能给市场传递积极信号，改变人们对房价的预期，从而改善销售形势。 

　　联合体高价拿地暗中蕴藏风险 

　　需要警惕的是，地王频出背后已存在一定市场风险。地产行业本就开发周期长，风险较高，中小房企应当尤其慎重对待高地价地块。 

　　地王的买主以央企、上市公司以及各类企业联合体为主。企业联合拿地的比例，近期在明显上升。据不完全统计，在2015年北京市成交的109块土地中，直接以企业联合体名义拿地的就有38宗，而且这些联合体背后多数都有国企或者央企的身影。 

　　企业联合起来拿地，其主要考虑是分摊资金风险和共享资源。近年来，一些大城市的地块单价和总价都比较高，联合拿地越来越常见。不过，更多的国字号企业联合在一起，意味着更大的资金量和更强的本地资源，这又反过来让拿地竞争的激烈程度进一步升级。 

　　从另一个角度看，企业联合拿地意味着企业谁都对未来的市场看不清，联合拿地的实质是“抱团取暖”。这些地块在未来如何开发，联合企业间如何加强协调、减少内耗，最终实现项目成功变现？个中风险不容小窥。 

　　市场走势与客户预期是决定房价的关键因素 

　　从表象上看，地价上涨后，人们担心房价上涨，没过多久，房价果然也上涨了，这给了大家地价决定房价的错觉。 

　　而地价只是一种虚拟的租金，本质上是由房价决定的。地价上涨是因为企业对未来的房价有上涨预期，所以才会推高地价。如果企业预期准确，外界看到的就是先有地价上涨，然后是房价上涨。但如果企业的预期出现偏差，经济形势发生变化，地价上涨后跟着的也可能是房价下跌。 

　　房地产更多具有资产的属性，开发商在定价时必须参考同地段或同类型的房屋价格。因而，市场比较法是房企运用最广泛的定价策略。这也决定了成本构成并不是影响房价的最核心因素，市场走势与客户心理预期或购买能力才是最为关键的。 

　　当前房地产市场持续分化，市场能否接受更高的房价才是决定未来房价走势的最关键因素，土地价格只是其中的一个非主要变量。因此，对于购房自住和改善型群体来言，完全无需对地王的出现过于惊慌，而是要选择好适合自己的房屋类型和总价范围。单纯想在房价的绝对底部购房是一件十分困难的事情，这就如同在股市中抄底一样。考虑好自己的购房预算和购房需求后，如果房价在预算承受范围以内，只要遇到适合的房子则要该出手时就出手。而对于那些以购房来进行投资的人士，笔者只能送上股票市场的一句名言“市场有风险，入市需谨慎”。